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Je Veux Ma Part de Terre - Repérages à Maurice

Maurice001IRS (Integrated Resorts Schemes) - un nouveau secteur de développement


Aujourd’hui sur l’île Maurice, la culture de la canne à sucre représente 25 % des revenus du commerce extérieur, cependant les réformes prochaines de l'Union européenne concernant le marché sucrier vont affecter lourdement l'exportation en sucre du pays.
Afin de développer d'autres secteurs et constituer de nouveaux piliers pour l'économie mauricienne, le gouvernement de l’époque, le Mouvement Militant Mauricien (MMM) introduisit dans le budget 2002-2003, le concept de développement intégré du tourisme et de loisirs. Priorité fut alors donnée à la relance des investissements privés, locaux et étrangers. La stratégie de développement du gouvernement fut principalement axée sur les investissements étrangers.

Les projets IRS (Integrated Resorts Schemes) virent alors le jour. Pour  les usines sucrières qui tentaient de diversifier leurs « profits », la vente ou la gestion en tant que promoteur d’une partie de leur terre, afin d’y construire des villas de luxe, devint un débouché très rentable.

 

Projets IRS Kesako ?

Les IRS comprennent la construction sur plusieurs hectares, le plus souvent en bord de mer, de villas de luxe, d’hôtels, de centres commerciaux, de restaurants, de parcours de golf, d’espaces de loisirs… mais aussi pour certains IRS de pistes de patinage sur glace, de bowlings, cinémas multiplexe, discothèques ou encore de courts de tennis, spa, et insectarium… tout ceci à l’intérieur d’un seul et même complexe. En investissant un minimum de 500 000 dollars américains (environ 350 000 euros) dans l’achat d’une villa, un ressortissant étranger est autorisé à résider à Maurice. Elle permettra à ce propriétaire et à sa famille de résider à l’Ile Maurice aussi longtemps que la maison leur appartiendra. Le statut de résident lui sera enlevé dès qu’il vendra ce bien immobilier.
L’avantage de l’achat d’une villa IRS par un étranger vient certainement du régime fiscal mauricien. A l’Ile Maurice, tout individu peut opter pour l'un ou l'autre des régimes fiscaux suivants : le régime fiscal ‘national’ où tous les actifs du contribuable sont assujettis à l'impôt sur le revenu, ou le régime fiscal dit ‘international’, où seules les sommes d'argent transférées à l’Ile Maurice sont imposables. Il n'y a par ailleurs aucun droit de succession ni d'imposition sur les revenus propres au capital à l’Ile Maurice.

Actuellement, 14 projets IRS ont été officiellement approuvés, neuf d’entre eux ont obtenu leur « certificat IRS » et cinq leur « lettre d’approbation » délivré par le BOI (Board of Investment), organisme gouvernemental qui donne les autorisations de construction. On s’attend à la construction à moyen terme de quelque 3 000 villas. La surface couverte par les IRS atteindra bientôt 0,5 % de l’île. (1 % quand tous les projets prévus seront arrivés à terme, selon des estimations).
Neuf nouveaux projets, devraient démarrer d'ici la fin de l'année 2008, portant sur la construction de quelques 2 000 villas supplémentaires avec bien sur tous les « à coté ».

Maurice, lieu d'investissement privilégié

Paris001"L’Ile Maurice est une destination particulièrement intéressante pour investir et faire fructifier son argent"

L'objectif est de placer Maurice comme un lieu d'investissement privilégié pour les personnes souhaitant faire l'acquisition de résidences secondaires de luxe. La clientèle visée est constituée de personnes à fort pouvoir d'achat, entre autres, des entrepreneurs, des footballeurs, des médecins, avocats, comptables, des banquiers et des développeurs fonciers.
 
Le dernier rapport mondial sur l’investissement  classe d’ailleurs l’île Maurice parmi les pays de la région Afrique de l’Est qui ont attiré le plus d’investissements directs extérieurs (IDE) en 2007.

D'après ce rapport, Maurice a bénéficié des investissements directs étrangers de 339 M de dollars en 2007 alors que les entreprises mauriciennes ont investi un montant de 58 M de dollars cette même année. Il est à noter que d'année en année, le montant d'investissement direct étranger ne cesse d'augmenter. En 2004, le pays n’avait reçu que 11 M de dollars. En 2005, les IDE ont augmentés pour atteindre 42 M de dollars et en 2006, le pays a obtenu 105 M de dollars comme investissements des firmes étrangères.

Le Board of Investment (BOI) prévoit que les investissements atteindront 15 milliards de Roupies (environ 445 millions d’euros) d'ici à la fin de l'année 2008, surtout dans les secteurs porteurs de l'économie comprenant le tourisme et les projets "Integrated Resorts Schemes".

 

IRS Une chance pour l’Emploi

Pour tous les promoteurs de ces IRS, ces complexes de luxe sont une chance unique pour l’île Maurice puisqu’ils prévoient de générer des centaines d’emplois. Dans le projet Anahita (au Nord-est de l’île), par exemple, ce sont la création de plus d’un millier d’emplois et l’émergence d’au moins une quarantaine de petites sociétés qui sont prévu. Les responsables de l’IRS de Bel OMBRE (Sud) affirme pour leur part qu'il était important de créer un nouveau secteur d'activité dans le sud, " une nouvelle économie ", notamment pour les habitants d'une région encore peu développée. " Nous voulons redonner vie au Sud, de Baie-du-Cap à Souillac, et je peux vous garantir qu'il y a tout à espérer et rien à craindre d'un tel projet ". Les coordonnateurs du projet Eden Mauritius (Nord-est) quand à eux rappellent qu’ “Il y aura une interaction avec la population locale dans une des régions les plus défavorisées de Maurice. Il annonce la création, dans un premier temps de 350 emplois directs dans le projet IRS. Des emplois indirects seront aussi crées sur le front de mer.

 

IRS La sécurité au plus haut niveau

IMAG0177Si elle apporte de l’emploi dans les régions concernées, les IRS apporteront aussi la sécurité aux futurs acheteurs car outre le gardiennage à cheval, le système de sécurité intégré aux IRS propose également des patrouilles d'hommes ainsi que de chiens entraînés par des maîtres-chiens. Des véhicules d'intervention tout-terrain ainsi que des quads permettront d'intervenir en cas de problème. Par ailleurs, la société Caudan Security Services Ltd propose également une patrouille en bateau dans le lagon faisant face au complexe. Les villas seront ainsi dotées d'alarmes silencieuses et un réseau de caméras garantira la couverture des zones vulnérables. " Le centre névralgique des opérations, soit le poste de sécurité, sera aménagé avec des équipements performants dont une centrale d'alarme, un réseau de communication interne et une salle de vidéo surveillance sous le contrôle d'une équipe d'officiers qualifiés, et ce 24 h sur 24 et 7 jours sur 7

Investissements massifs, emplois directs, sous-traitance aux petites entreprises, les effets bénéfiques des Integrated Resorts Schemes nourrissent l’espoir de lendemains économiques meilleurs. Mais ce « pôle de croissance » tiendra-t-il toutes ses promesses ? Certaines interrogations demeurent…

 

IRS et Spéculation Foncière

L’Integrated Resort Scheme est un plan qui favorise la spéculation foncière, comme le dit le patron de la banque centrale mauricienne « Le flux de capitaux pour financer l’achat des villas de luxe est certes bienvenu surtout en ces moments de déficits extérieurs. Toutefois, on ne peut ignorer les risques de bulles foncières et immobilières perturbatrices qui auraient pour effet de remettre en cause l’objectif même de croissance économique ».

Dans un discours public, le gouverneur de la Banque de Maurice, Rundheersing Bheenick, met en garde contre le danger d’une spéculation foncière et financière que sont susceptibles de provoquer les développements types IRS. Rundheersing Bheenick dit craindre que cet investissement soit en train d’être financé essentiellement par les dépôts locaux et non par les fonds propres des acheteurs. La plupart des banques internationales présentent sur l'Ile Maurice (notamment Barclays, MCB, Investec Bank et Standard Bank) proposent des financements et des garanties pouvant atteindre jusqu'à 80% du prix d'achat de la villa sans rien exiger de plus qu’une hypothèque sur la maison achetée.


La menace qui se profile à l’horizon est la suivante : une spéculation foncière provoquée par les étrangers mais financée par l’épargne locale.

 

IRS Les inquiétudes augmentent

De nombreuses personnes s’inquiètent de l’implantation de ses IRS : des pêcheurs du nord-est de l’île se sont ainsi regroupés en un front commun pour tenir tête au groupe CIEL Properties et à son projet IRS Anahita. Ces derniers dénoncent l'étendue des travaux de comblement dans le lagon et la destruction de la mangrove limitant leurs ressources et leur arrachant leur gagne-pain.

C’est aussi les éleveurs de porcs de st martin à l’ouest de l’île qui sont mécontents contre le groupe Gamma-civic et son projet IRS de 668 villas car pour ce faire, les promoteurs prônent la délocalisation des fermes d’élevage de St Martin vers un autre site, ce que les éleveurs refusent.

D’après les détracteurs des IRS, les craintes liées à ces projets sont multiples :

  • Le fait, par exemple, de transformer la terre agricole en terre immobilière pose un problème de sécurité alimentaire qui ne pourra alors être résolu que grâce aux importations alimentaires.
  • D’autres dénoncent que l'espace public ou sauvage sera privatisé. Une partie des terres les plus prisées, soit celles situées sur le littoral, seront offertes aux plus offrants. 1% des terres mauricienne sont déjà accaparées par des projets IRS

C’est aussi l’accès à l’eau qui risque de devenir un véritable problème puisque la construction de milliers de villas haut de gamme avec jardins et golfs 18 trous aux normes internationales impose une grande consommation d’eau. Sachant que sur une île l’eau est rare et donc précieuse, l’utilisation de cette eau à des fins de loisirs risque d’entraîner de graves conséquences.
Enfin, au niveau environnemental, l’impact sera grand. Le paysage sera transformé irrémédiablement, avec les constructions IRS le long des plages et des montagnes et la destruction de la végétation originelle.

 

 

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